تداول الخيارات العقارية

كيفية كسب المال مع خيارات العقارات.

بالنسبة للعديد من الأميركيين، والعقارات، في شكل منزل الأسرة أو استئجار الممتلكات، هي أكبر فئة واحدة من الاستثمار. وهؤلاء المستثمرين غالبا ما ينظرون إلى العقارات باعتبارها واحدة من الاستثمارات الأكثر أمانا والأكثر ربحية على مدى فترة من الزمن. ومع ذلك، ينطوي الاستثمار العقاري على ارتفاع تكلفة الدخول (التي تمول عادة من قرض مع الفائدة)، وفترة استثمار طويلة، وعدم اليقين الكبير. بدلا من شراء العقارات الفعلية، يمكن للمستثمرين النظر في دفن الخيارات العقارية كوسيلة للاستثمار في العقارات بتكلفة أقل وبضأن نفقات أقل.

نظرة واقعية على حساب الربح في العقارات.

يمكن للمستثمر العقاري المبتدئ أن ينظر إلى شقة من غرفتي نوم ويرى أنه في 5 سنوات زادت قيمتها من 100،000 إلى 300،000 $، وتختتم ثلاثة أضعاف قيمة الاستثمار. ومع ذلك، يفتقد هذا التحليل البسيط المصروفات الروتينية ذات الصلة والتي يمكن أن تشمل مصاريف تمويل شراء العقارات ودفعات الفائدة الشهرية ورسوم التسجيل ورسوم الدمغة والضرائب العقارية والعمولات للوكالء أثناء الشراء أو البيع ورسوم الاشتراك الشهرية والصيانة والإصلاح والتأمين (مثل ضريبة الأرباح الرأسمالية عند البيع أو تقييم الممتلكات فوق مستوى معين يؤهل المالك لضريبة الثروة).

وبالنظر إلى جميع هذه العوامل، يتم تخفيض التقييم الواقعي للعائدات على الممتلكات بشكل كبير، وقد لا يكون مفهوما تماما من قبل المستثمر المشترك (ذات الصلة: كيفية حساب عوائد الاستثمار الخاص بك). وقد تؤدي التطورات خلال فترة الاستثمار إلى صعوبة بيع العقار في وقت لاحق. على سبيل المثال، قد يؤدي طريق سريع جديد صاخب أو ارتفاع في الجريمة إلى تخفيض قيمة العقار. (ذات صلة: أهم العوامل للاستثمار في العقارات)

وهناك طريقة أقل تكلفة للاستثمار والربح في العقارات هي من خلال الخيارات العقارية.

ما هو الخيار العقاري؟

الخيار العقاري هو عقد مصمم خصيصا بين طرفين (المشتري والبائع). ويعرض البائع للمشتري خيار شراء عقار لفترة محددة من الزمن بسعر ثابت. يشتري المشتري خيار شراء أو عدم شراء العقار خلال الفترة الزمنية المحددة.

لحق هذا الخيار، يدفع المشتري للبائع علاوة خيار. إذا قرر المشتري شراء العقار (أي ممارسة الخيار العقاري)، يجب على البائع بيع العقار للمشتري وفقا لشروط العقد السابق.

قد تكون قد واجهت مفهوم الخيارات عند شراء الأسهم. خيارات توفر العديد من الخيارات للمشتري. ويمكن أن تمارس في وقت مبكر (نوع أمريكي)، الذي عقد حتى انتهاء صلاحية الخيار، أو بيعها إلى المشتري الثاني قبل انتهاء الصلاحية.

وتستخدم العقارات عادة من قبل مطوري العقارات والمستثمرين في العقارات السكنية التجارية أو الراقية. توفر خيارات العقارات المزيد من المرونة والتداول منخفضة التكلفة واستثمار الفرص للمشترين، مع فوائد محدودة للبائعين.

مثال على تجارة الخيارات العقارية.

هنا هو تحليل شامل للمخاطر ومكافأة سيناريو الخيارات العقارية. افترض أن الباني لديه 500،000 $ ويريد شراء الأرض التي يريد البائع 2 مليون $. الباني غير متأكد من عدد قليل من الأشياء:

1) هل يمكن للباحث رفع 1.5 مليون دولار من خلال القروض المصرفية أو مصادر أخرى؟

2) هل يمكن للباحث الحصول على التصاريح اللازمة للتطوير السكني أو التجاري أو المزيد من التقسيم للممتلكات؟

3) هل يمكن لباني جمع المال والحصول على تصاريح قبل أن يشتري منشئ آخر الأرض؟

في هذه الحالة، الخيار العقاري هو المناسب. للحصول على تكلفة محددة غير قابلة للاسترداد (تسمى قسط الخيار العقاري أو النظر) من 25،000 $، يمكن للباني إدخال عقد الخيار العقاري مع البائع. الخيار العقاري يسمح لباني لقفل سعر بيع العقارات في 2 مليون $ على مدى فترة 6 أشهر. خلال هذا الوقت، يمكن للباحث جمع المال والحصول على تصاريح، وإما شراء العقار (إنفاق ما مجموعه 2 مليون دولار بالإضافة إلى 25،000 $ الخيار الخيار)، بعيدا عن الممتلكات (وتفقد 25،000 $)، أو بيع الخيار إلى آخر المشتري للحصول على سعر قابل للتفاوض. وفي كلتا الحالتين، فإن البائع جعل إضافي 25،000 $ من الممتلكات.

يتضمن عقد الخيار العقاري الشروط التالية:

تفاصيل العقار (الموقع والحجم وغير ذلك من التفاصيل) مدة العقد (6 أشهر من تاريخ التداول) علاوة الخيار أو مبلغ الاعتباري (25،000 دولار غير قابل للاسترداد يدفعه المشتري للبائع في تاريخ التداول) سعر الشراء المتفق عليه إذا تم ممارسة الخيار خلال العقد (2 مليون دولار)

وفيما يتعلق بمدة الستة أشهر من العقد، هناك أربعة سيناريوهات محتملة.

السيناريو 1: تمت الموافقة على البناء للحصول على قرض مصرفي بقيمة 1.5 مليون دولار. كما يؤكد أنه يستطيع الحصول على التصاريح اللازمة للتنمية. يمارس خياره العقاري لشراء العقار بسعر محدد سلفا من 2 مليون $. يتلقى البائع مبلغ 2 مليون دولار بالإضافة إلى الاحتفاظ بعلاوة الخيار الإضافية البالغة 25،000 دولار أمريكي.

السيناريو 2: بعد شهرين، يكتشف الباني أنه لن يكون قادرا على الحصول على تصريح تطوير. في الأشهر الأربعة المقبلة، يدير البناء للعثور على طرف آخر على استعداد لشراء العقار بمبلغ 2 مليون دولار. يبيع الباني الخيار العقاري للحزب الجديد بسعر جديد قدره 30،000 دولار. يحل الطرف الجديد محل الباني في عقد الخيار الأصلي. يمارس الحزب الجديد الخيار ويشتري العقار بمبلغ 2 مليون دولار. يتلقى البائع مبلغ 2 مليون دولار من الطرف الجديد بالإضافة إلى الاحتفاظ بعلاوة الخيار 25،000 دولار من الباني. باع الباني الخيار ل 30،000 $، وبالتالي يجعل $ 5،000 وليس مثقلة مع الممتلكات التي لا يمكن استخدامها.

السيناريو 3: باني هو مجرد خيار المشتري تبحث للاستفادة من ارتفاع سعر العقار. وإذا زاد السعر المطلوب وقدره 2 مليون دولار إلى 2.2 مليون دولار في غضون 5 أشهر، فإن المشتري الخيار سوف يستفيد من خلال ممارسة خيار شراء الممتلكات ومن ثم بيع الممتلكات (2.2 مليون - 2 مليون $ - 25،000 $ = 175،000 $).

ومع ذلك، بدلا من إدخال الملكية الملكية وجميع الرسوم المرتبطة والضرائب، والتكاليف التي من شأنها أن تخفض الربح 175،000 $، الخيار الخيار يمكن بدلا من ذلك بيع الخيار إلى طرف جديد على استعداد لشراء العقار. ومع ارتفاع سعر العقار الأساسي، فإن سعر الخيار العقاري سيزداد أيضا في ما يسمى بالدلتا). يمكن للمشتري بيع الخيار بعلاوة جديدة والتي تشمل التغير في قيمة العقار.

يمكن للمشتري الخيار الأصلي بيع الخيار ل 200،000 $ إلى المشتري الجديد. سيكون المشتري الجديد على استعداد لدفع 200،000 $ لأنه يعني أن إجمالي سعر شراء العقار سيكون 2.2 مليون $ (2 مليون $ دفعت لمالك العقار الأصلي / الخيار البائع بالإضافة إلى 200،000 $ إلى حامل الخيار الحالي).

في نهاية الصفقة، يحصل مالك العقار على مليوني دولار بالإضافة إلى علاوة الخيار 25،000 $، والأرباح المشتري الخيار الأصلي مع 175،000 $، والمشتري الخيار الجديد يشتري الممتلكات المطلوبة بأسعار السوق الحالية.

السيناريو 4: لا يستطيع القائم بأعمال البناء الحصول على قرض أو تصاريح. كما أنه لا يمكن العثور على مشتر جديد لخياره. باني يتيح الخيار تنتهي ويفقد قسط الخيار. ومع ذلك كان المشتري قادرا على تجنب استثمارات سيئة بقيمة مليوني دولار عن طريق دفع قسط 25،000 دولار (فقط 1.25 في المئة من قيمة الصفقة الفعلية). ويستفيد البائع بمبلغ 25000 دولار أمريكي خلال فترة الخيار البالغة 6 أشهر ويستمر في البحث عن مشتر.

في جميع الحالات، وبمجرد أن يدخل البائع عقد خيارات العقارات، والبائع لم يعد لديه خيارات بشأن ما إذا كان لبيع الممتلكات وبأي ثمن. يجب على البائع انتظار قرار المشتري بممارسة الخيار. وهذا هو السبب في أن البائع يتلقى ويحافظ على علاوة الخيار مقدما.

توفر خيارات العقارات طريقة أقل تكلفة للتداول والاستثمار والربح من الاستثمارات العقارية. ومع ذلك، فهي فعالة عقود أوتك بين طرفين الفردية مع عدم وجود رقابة تنظيمية خارجية. ويجب على الأطراف المعنية أن تكفل أن يكون عقد الخيارات عادلا. الافتراضي من قبل البائع الخيار هو واحد من التحديات الرئيسية في اتفاقات الخيارات العقارية. وفي هذه الحالات يكون اللجوء الوحيد للمشتري دعوى قضائية. إن نقص المعلومات المتاحة للجمهور والسجلات السابقة على المشاركين في خيارات العقارات يمثل تحديا آخر. خيارات العقارات ينبغي للمستثمرين أيضا النظر في نفقات إضافية مثل رسوم الخدمات القانونية مثل صياغة وتسجيل العقد.

المستثمرون الثقة العقارية (إيريت) سلسلة الخيار.

عرض قائمة الرموز.

تفاصيل المخزون.

أخبار الشركة.

تحليل الأسهم.

FUNDAMENTALS.

تحرير قائمة الرموز.

أدخل ما يصل إلى 25 رمزا مفصولة بفواصل أو مسافات في مربع النص أدناه. وستكون هذه الرموز متاحة خلال الجلسة لاستخدامها في الصفحات السارية.

لا أعرف رمز السهم؟ استخدام أداة رمز البحث.

أبجدي ترتيب الفرز من رموز بلدي.

رمز البحث.

الاستثمار أصبح أسهل & # 8230؛

اشترك الآن لتصبح عضوا في نسداق وبدء تلقي إشعارات فورية عندما تحدث الأحداث الرئيسية التي تؤثر على الأسهم التي تتبعها.

يتم نقل المكالمات ووضع الخيارات في جدول يسمى ورقة سلسلة. وتظهر ورقة سلسلة السعر والحجم وفائدة مفتوحة لكل خيار سعر الإضراب وشهر انتهاء الصلاحية.

تحرير المفضلة.

أدخل ما يصل إلى 25 رمزا مفصولة بفواصل أو مسافات في مربع النص أدناه. وستكون هذه الرموز متاحة خلال الجلسة لاستخدامها في الصفحات السارية.

تخصيص تجربة نسداق الخاص بك.

حدد لون الخلفية الذي تختاره:

حدد صفحة الهدف الافتراضية للبحث الاقتباس:

الرجاء تأكيد اختيارك:

لقد اخترت تغيير الإعداد الافتراضي الخاص بك للبحث اقتباس. ستصبح الآن الصفحة المستهدفة الافتراضية؛ إلا إذا قمت بتغيير التهيئة مرة أخرى، أو قمت بحذف ملفات تعريف الارتباط. هل تريد بالتأكيد تغيير إعداداتك؟

يرجى تعطيل برنامج حظر الإعلانات (أو تحديث إعداداتك لضمان تمكين جافا سكريبت وملفات تعريف الارتباط)، حتى نتمكن من الاستمرار في تزويدك بأخبار السوق من الدرجة الأولى والبيانات التي تتوقعها منا.

المنتجات العقارية.

إدارة المخاطر على العقارات السكنية الخاصة بك مع العقود الآجلة العقارات والخيارات من مجموعة سم.

سواء أكان مالك عقار أو صندوق تحوط أو مستثمر، فإن منتجاتنا العقارية توفر السيارة ذات الكفاءة الرأسمالية التي تحتاجها للحصول على التعرض لأسواق العقارات السكنية في الولايات المتحدة.

روابط سريعة.

المنتجات العقارية.

بوسطن للعقارات الآجلة.

شيكاغو العقارية العقود الآجلة.

دنفر العقارية العقود الآجلة.

لاس فيغاس عقارات العقود الآجلة.

لوس انجليس للعقارات الآجلة.

ميامي للعقارات الآجلة.

نيويورك العقارية العقود الآجلة.

سان دييغو العقارية العقود الآجلة.

سان فرانسيسكو العقارية العقود الآجلة.

واشنطن دس للعقارات الآجلة.

مركز الاشتراك.

أرسل لنا ردود الفعل.

من نحن.

مجموعة سم هي الرائدة في العالم والأكثر تنوعا المشتقات السوق. وتتكون الشركة من أربعة أسواق عقود محددة (دسمس). ويمكن الاطلاع على مزيد من المعلومات حول كل قواعد الصرف وقوائم المنتجات من خلال النقر على وصلات إلى سم، كبوت، نيمكس و كوميكس.

كيف العقارات خيارات العمل (بي، سم)

إن الخيارات العقارية هي عقود تسمح لطرف واحد بشراء الحق في شراء العقارات األساسية عند استحقاقها بسعر معين في تاريخ مستقبلي، وكلاهما محدد مسبقا. فيما يلي بعض منافع الدخول في عقد خيار عقاري:

وبالنظر إلى كمية كبيرة جدا من المال اللازم لفك الملكية، وخيارات العقارات هي أدوات مفيدة للاستفادة من تجارة العقارات، الأمر الذي يتطلب سوى كمية صغيرة من رأس المال لرسوم الخيار. ويجوز للأفراد الذين ليس لديهم ما يكفي من النقود ولكنهم يرغبون في شراء منزل شراء الخيار العقاري، الذي يسمح لهم بإقفال السعر ومنحهم الوقت لتأمين التمويل. وعلاوة على ذلك، بما أن الخيارات تمنح المشترين الحق، ولكن ليس الالتزام، لشراء الأفراد الأساسيين (على سبيل المثال، يمكن للمستثمرين الذين يرغبون في شراء العقارات لمركز تجاري) أن يأخذوا وقتهم لتقييم قوانين تقسيم المناطق، وإجراء بحوث التسويق، وفحص الأرض، مع التأكد من أنها ثابتة الثمن، في حال كانوا يريدون شراء العقارات في المستقبل. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة، راجع كيفية كسب المال مع خيارات العقارات).

لا تختلف معاملات خيار العقارات كثيرا عن خيارات الفانيلا العادية التي يتم تداولها في البورصات. يقوم أحد الخيارات (مشتري الخيار) بتحويل رسوم الخيار (مثل الأقساط) إلى حساب الخيار (البائع للخيار)، وفي المقابل، يشتري الحق الحصري وغير المقيد وغير القابل للإلغاء وخيار شراء الممتلكات بسعر شراء ثابت خلال فترة الخيار. في تاريخ التمرين، يمكن للخيار اختيار إما السماح للخيار تنتهي لا قيمة لها أو ممارسة الخيار. وبمجرد أن يمارس الخيار من قبل الخيار، يصبح الخيار ملزما قانونا باحترام شروط وأحكام العقد، ويجب أن يتم دفع مقابل الشراء للخيار بالكامل. إذا انتهت لا قيمة لها، الخيار يحتفظ رسوم الخيار و أوبتيوني لا يمكن المطالبة هذا المبلغ إلى الوراء. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة، راجع ما هو الفرق بين الخيار العادي والخيار الغريب؟).

كيف العقارات وخيارات الفانيليا عادي تختلف.

وخلافا للعديد من خيارات الأسهم الفانيلا العادية، لا يتم تداول الخيارات العقارية في البورصات بل يتم تداولها خارج البورصة (أوتك) لأن الخيارات المتداولة في البورصة هي عقود موحدة، بما في ذلك توحيد المعايير الأساسية (مثل الحجم والجودة وما إلى ذلك). ومع ذلك، فإنه من غير الممكن لتوحيد الخيارات العقارية نظرا لطبيعة الكامنة.

وهناك فرق آخر بين الخيارات العقارية والخيارات المالية هو أنه في الخيارات العقارية، يتم تطبيق رسوم الخيار المدفوعة للخيار عادة مقابل سعر الشراء، إذا تم ممارسة الخيار. وهذا يعني أن رسوم الخيار تصبح دفعة أولى بمجرد ممارسة. ومع ذلك، في المشتقات المالية، والعلاوة المدفوعة للبائع الخيار هو تعويض منفصل لكاتب الخيار لتحمل المخاطر.

طرق غير مباشرة من استخدام خيارات على العقارات.

هناك خيارات الفانيلا عادي المتداولة في البورصات التي تعطي المستثمرين فرصة للتعرض للعقارات. ولا تستند هذه الخيارات مباشرة إلى العقارات بل هي أدوات مالية مرتبطة بهذه الممتلكات. هذه الخيارات قد توفر بعض ميزات خيارات العقارات ولكن يتم تقديمها بطريقة أسهل. على سبيل المثال، تتيح الخيارات المتاحة في مؤشرات أسعار المنازل المتداولة في بورصة شيكاغو التجارية للمستثمرين الربح من زيادة (أو نقصان) في أسعار المساكن، وهذا قد يتطلب رأسمالا أصغر من رسوم الخيار المذكورة أعلاه. وبشكل أكثر تحديدا، يتم تداول خيارات مؤشر أسعار المنازل المنزلية من نوع S & أمب؛ P كيس شيلر النقدية التي تم تسويتها نقدا على مؤشر السوق المركزي. وما يجعل هذه العقود تبدو أكثر تعقيدا بالنسبة للأفراد العاديين هي أن هذه الخيارات هي عقود العقود الآجلة للسكن؛ وبالتالي، هذه هي الخيارات الآجلة. ومع ذلك، بمجرد ممارسة، يتم تسوية الخيارات نقدا، وأصحاب لا تأخذ موقفا في العقود الآجلة. وعالوة على ذلك، يمكن استخدام هذه الخيارات للتحوط من الزيادات أو النقص في األسعار في المستقبل. على سبيل المثال، إذا كنت تخطط لشراء منزل في لوس أنجلوس في غضون عام وكنت ترغب في التحوط ضد الزيادة في أسعار المنازل، يمكنك أن تفعل ذلك عن طريق شراء خيار الاتصال على S & أمب؛ P / كيس-شيلر لوس انجليس مؤشر أسعار المنازل. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة، يرجى الرجوع إلى مقدمة للعقود الآجلة للعقارات).

وهناك طريقة أخرى غير مباشرة للحصول على التعرض لأسعار العقارات من خلال الخيارات هي شراء خيارات على أسهم الشركات التي ترتبط أسهمها ارتباطا وثيقا بالأسعار العقارية، مثل شركات الاستثمار الاستثماري. على سبيل المثال، بنسلفانيا للاستثمار العقاري الاستئماني (بي) هي شركة استثمارية تركز استثماراتها على مراكز التسوق بالتجزئة الواقعة في شرق الولايات المتحدة. وبطبيعة الحال، فإن أسهمها سوف تظهر علاقة إيجابية عالية مع أداء أنواع العقارات التي تستثمر فيها. يمكن للمستثمرين الذين يبحثون عن التعرض لهذا النوع من العقارات القيام بذلك عن طريق الاستثمار في الخيارات على أسهم بريت. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة، راجع كيفية تحليل صناديق الاستثمار العقاري).

وخيارات العقارات هي عقود تمنح المشتري حق اختيارا غير قابل للإلغاء لشراء العقار الأساسي بسعر محدد سلفا في تاريخ معين مقابل رسم خيار صغير يعمل كدفعة مقدمة. يتم الاحتفاظ مع الخيار، يجب أن تنتهي صلاحية الخيار لا قيمة له. وهذه الخيارات هي عقود ثنائية. ومع ذلك، يمكن للمستثمرين أيضا استخدام خيارات مالية عادية للفانيلا للحصول على التعرض غير المباشر للعقارات التي تقدم بعض المزايا التي توفرها الخيارات العقارية.

تنويه: خلال كتابة هذه المقالة لم يكن المؤلف أي مواقف على أي خيارات. لا علاقة للمؤلف بأي شكل من الأشكال وليس لديها أي حيازات في شركة بنسلفانيا للاستثمار العقاري الثقة.

مشتقات عقارية | مشتقات العقارات.

مقايضة العقارات | العقارات إلى الأمام.

إن المقايضة هي اتفاقية تعاقدية يقوم فيها أحد الطرفين بتبادل العائد على بند معين لعوائد بند آخر من طرف آخر، الطرف المقابل، لفترة محددة. أما في مشتقات الممتلكات، فتتضمن مقايضة العقارات عموما عوائد الممتلكات لمؤشر يتم تبادله بسعر ثابت) انظر الشكل 1 أدناه (. عوائد الممتلكات هي أسعار عائمة. في وقت مبكر، كان مؤشر العقار يتداول مقابل مقياس سعر الفائدة السائد مثل الليبور أو سندات الخزانة لمدة 10 سنوات. وقد استثمر المستثمرون منذ فترة طويلة في "شراء" سعر الفائدة العائم مقابل دفع سعر ثابت، أو قد يقصروا ب "بيع" السعر العائم مقابل السعر الثابت. المستثمر الذي يشعر السوق سوف تتحسن عموما يأخذ موقف طويل. والموقف القصير هو المستثمر الذي يعتقد أن السوق سوف تكون ضعيفة بالنسبة للمؤشر. يتم إعداد المدفوعات في بداية العقد بحيث دفع إلى كل طرف شبكات إلى الصفر. بالإضافة إلى ذلك، لا يتم تبادل القيمة الإجمالية للمبادلة (المبلغ الافتراضي). فقط الاختلافات من مقايضة العقارات الثابتة مؤشر معدل تتطلب أن تبادل الأموال في فترات زمنية محددة سلفا.

وبصفة عامة، يتم سداد الدفعات الثابتة بمعدل ربع سنوي بمعدل ليبور لثالثة أشهر زائد الفارق. يتم دفع املعدلت العائمة سنويا بناء على النسبة املئوية للتغري يف موؤسر املمتلكات املختارة، وبصفة عامة اإجمايل موؤسر عائد املمتلكات. وستعمل المصارف ووساطة الوساطة كوسطاء يتطابقون مع الأطراف المقابلة لتسهيل الصفقات. وقد أبرم الطرفان اتفاقات موحدة بشأن شروط الصفقة.

منذ عام 2008، تم تبسيط نموذج الصفقة. وقد تم تعديل الاتفاق إلى عقد آجل. وتعمل البنوك ومكاتب الوساطة كوسطاء سوق يسمحون للصفقات بتنفيذ أسرع والحد من مخاطر الطرف المقابل. يعتمد تسعير السوق للعقود المستقبلية على نسبة التغير المتوقعة في المؤشر على مدى فترة العقد والتي يحددها السوق. وتسدد العقود سنويا لكلا الطرفين. وعلاوة على ذلك، يمكن إنهاء العقد (غير مرغوب فيه) في أي وقت قبل تاريخ انتهاء الصلاحية. لا يزال هناك ساقين من المبادلة. الساق الثابتة هي النسبة المئوية للمعدل، في حين أن الساق العائمة هي النسبة المئوية للتغير في المؤشر من سنة إلى أخرى. وتتراوح آجال استحقاق العقود من سنة إلى خمس سنوات. يوضح الجدول 1 أدناه كيفية تحويل العقارات إلى السوق:

ولتوضيح كيف يمكن للعقارات أن تعمل، دعونا نفترض أننا نتطلع إلى الذهاب لفترة طويلة (دفع معدل ثابت للحصول على سعر عائم) عقد لمدة ثلاث سنوات والتي لديها معدل منتصف ثابت (-7) في المئة. المبلغ الافتراضي الذي نشتريه هو 10 مليون دولار. لذلك، يمكننا حساب دفع ثابت:

$ 10،000،000Г - (-0.07) = (- 700،000 دولار أمريكي)

يتم خصم العقد إلى صفر الدفع؛ لذلك على الرغم من أننا نتلقى دفعة، فإننا مطالبون بدفع نفس المبلغ (انظر المعادلة أدناه). ولا يتم تبادل أي أصل مقابل مبلغ اسمي قدره 10 ملايين دولار، ولكن يلزم إيداع متطلبات الهامش.

الدفع الثابت = - (الدفع العائم)

دعونا نفترض أن موقفنا الطويل في العقارات إلى الأمام يؤدي على النحو التالي (انظر الجدول 2):

إن المبلغ المستحق هو المبلغ الذي يتم دفعه أو استلامه سنويا بسبب الحركة السنوية للمؤشر فيما يتعلق بالسعر الثابت. في السنة الأولى كان التغير في المؤشر مطابقا للسعر الثابت، وبالتالي، لا يوجد أي دفع مستحق لأي من الطرفين. في السنة الثانية (ديسمبر 2018)، انخفض المؤشر من ديسمبر 2009 بنسبة 10٪ وهو أقل بنسبة 3٪ من الدفع الثابت. المستثمر الذي كان طويلا (يتلقى المؤشر) سيتعين عليه دفع 300،000 دولار. أظهرت السنة الثالثة (ديسمبر 2018) مكسبا إيجابيا في المؤشر من ديسمبر 2018 من 3٪، وبالتالي فإن المستثمر يسير منذ فترة طويلة سوف يتلقى المؤشر دفع 400،000 $.

إذا كنا قد قصرت على العقارات على مدى ثلاث سنوات إلى الأمام، فإن سيناريونا كان على النحو التالي (انظر الجدول 3):

وباختصار، يتوقع المستثمر منذ فترة طويلة (شراء المؤشر) تحسن ظروف السوق. ويتوقع المستثمر القصير (بيع المؤشر مقابل دفع ثابت) أن يتدهور أوضاع السوق. سنويا، يتم احتساب المبلغ المستحق على كل طرف بناء على تلك السنوات في المؤشر. يتم خصم كل من الدفعات بحيث لا يستند إلا المبلغ المستحق على تباين التغير في المؤشر مقابل السعر الثابت.

تسمح هذه االتفاقيات للمستثمرين بالتعامل مع مخاطر العقارات من خالل المؤشر دون الحاجة إلى التعامل مع الطوب الفعلي والهاون - العقارات الصناعية. يتعامل المستثمرون مع القيم النسبية للعقارات المقاسة بمؤشر ليس مع قضايا محددة تتعلق بالمباني والموقع. ومع وجود مؤشرات تغطي أنواعا مختلفة من الممتلكات، تم القيام بعمليات تجارية لأنواع معينة من الممتلكات مثل المنازل والتجزئة والمكاتب. في داخل المؤشرات السكنية، وهناك حتى مدن محددة (مسا) والمناطق التي التجارة. ومن خلال تداول مخاطر العقارات، يمكن للمستثمر المطلع أن ينشر مجموعة واسعة من الاستراتيجيات.

لسوء الحظ، فإن العقود العقارية إلى الأمام لديها عيب كبير للمستثمر الصغير. وقد أنشئت في المقام الأول مع المستثمرين والمؤسسات الكبيرة في الاعتبار. ويبلغ متوسط ​​العقد (الاسمية) حوالي 5 ملايين دولار. ويطلب من مئات الآلاف من الدولارات إبرام اتفاقات مع البنوك أو الوسطاء لإجراء التداول. تحتاج إلى إيداع 10-20٪ نقدا كضمان فضلا عن القدرة على تغطية وضمان كامل قيمة العقد. يتم التداول على العداد إما من خلال وسيط أو مع مؤسسة مالية. فهي بعيدة المنال بالنسبة لمعظم المستثمرين الصغار.

عندما تكون العقود العقارية قيمة بالنسبة لنا هو أنها تعطينا نافذة على ما يشعرون في السوق عن المستقبل، وعوائد ضمنية. على الرغم من أننا نفهم أنه من المستحيل التنبؤ بما سيحدث في المستقبل، فإن العائدات الضمنية تظهر التوقعات المستقبلية الحالية للسوق. ينشر رادار لوجيك تقديرات الأسعار المنزلية الضمنية على موقعه الإلكتروني لمؤشر بركس. كل شهر يقومون بتحديث تقدير السعر المنزل الضمني (هبا) من وقت النشر إلى انتهاء كل عقد. مع اقتراب العقد من انتهاء الصلاحية، فإن هبا الضمني تتلاقى في نهاية المطاف مع سعر الإغلاق. بعيدا عن كونها مثالية، و هبا ضمنية جيدة عموما في التنبؤ اتجاه السوق. وهو يوفر مقياسا جيدا لقياس توقعاتنا وتوقعاتنا.

عقارات العقود الآجلة.

العقود الآجلة هي اتفاقيات ملزمة قانونا بين الأطراف التي يكون لكل منها التزامات محددة منصوص عليها في العقد. إن الاتفاق والسلع المستقبليين (المؤشر في حالتنا) موحدان يسمحان للمتداولين بالدخول إلى مراكزهم والخروج منها. ويتم التداول من خلال تبادل، مما يساعد على تسهيل الصفقات مع صانعي السوق ومراكز المقاصة. وتتمثل الاختلافات الرئيسية بين العقود الآجلة والعقود الآجلة في أن العقود الآجلة محددة بالسوق ويضمنها التبادل أو المقاصة. تميزت السوق هو ببساطة تسوية حسابات التجار كل يوم على أساس القيمة الختامية للمستقبل. يتم احتساب أرباح القيمة ويتم خصمها من حساب المتداول يوميا. وجود تبادل / غرفة المقاصة يضمن العقد يقلل من خطر الطرف المقابل - خطر الطرف الآخر لن تفي بالتزاماتها. يتم تسعير العقود بناء على مؤشر أساسي مع جميع التسويات التي تتم نقدا. لا يتم تبادل أي العقارات الفعلية من أي وقت مضى. ومع تغير قيمة المؤشر، ستتغير قيمة العقد المستقبلي أيضا. المشترين يتوقعون زيادة في قيمة العقود عقود الشراء في المستقبل - تذهب طويلة. ويتوقع المتداولون انخفاضا في عقود البيع لمستوى المؤشر في المستقبل.

حاليا مجموعة سم، رسميا مجلس شيكاغو للتجارة و شيكاغو ميركانتيل للصرافة، العقود العقارية المستقبلية على S & أمبير؛ P / كيس شيلر مؤشرات أسعار المنازل (كسي). وتتوافر العقود التي تغطي عشرة مؤشرات رئيسية لسوق الإسكان الحضرية الكبرى والمؤشر المركب العشري للمدينة. بالإضافة إلى ذلك، هناك عقود على أسعار الأسهم بين المؤشرات متوفرة أيضا.

يتم تحديد حجم العقد بضرب 250 $ من مستوى مؤشر العقد العقاري في المستقبل. لتوضيح ذلك، إذا تم شراء العقد العقاري في المستقبل في 100، فإن حجم العقد سيكون 25،000 $. وتعرف القيمة الفعلية للمؤشر نفسه بالسعر الفوري. حركة الحد الأدنى المسموح به هو 0.2 التي تعادل 50 $ الزيادات لقيمة العقد. تختلف عقود العقد للعقد بناء على طول العقد المستقبلي للعقار. تمتد أطوال العقود حتى 60 شهرا. تختلف أشهر العقد تبعا لمدى انتهاء تاريخ انتهاء الصلاحية. يتم إدراج العقود والعقود السنوية التي لا تزيد على 18 شهرا حتى انتهاء الصلاحية في دورة ربع سنوية: فبراير (G)، مايو (K)، أغسطس (Q)، وتشرين الثاني (X) - الحرف بين قوسين هو رمز الشهر ل رمز العقد. بالنسبة للعقود التي تمتد من تسعة عشر إلى ستة وثلاثين شهرا، فإن شهر العقد هو شهر مايو (K) ونوفمبر (X). أكثر من ستة وثلاثين إلى ستين شهرا، الشهر الاتصال هو نوفمبر (X). تنتهي جميع العقود يوم الثلاثاء الأخير من الشهر الخاص بها. آخر يوم تداول للعقود هو في 2:00 بيإم في اليوم السابق لانتهاء الصلاحية.

ويتكون رمز العقد من العقد والشهر والسنة. على سبيل المثال، يتم تقسيم العقد CUSG0 إلى كوز و G و 0. كوس تقف على المؤشر المركب، و G تقف على شهر العقد من فبراير. الصفر في نهاية السنة هو، الذي في هذه الحالة هو 2018. مجتمعة، رمز CUSG0 يمثل العقد المركب فبراير 2018 العقد.

وترجع نقطة مربكة للعقود إلى كيفية نشر مؤشرات S & أمب؛ P / كيس-شيلر. في يوم الثلاثاء الأخير من كل شهر، يتم نشر المؤشرات مع تأخر شهرين. فعلى سبيل المثال، في نهاية كانون الأول / ديسمبر، تصدر الأرقام القياسية للبيانات حتى تشرين الأول / أكتوبر. وتستند الأسعار الفورية لكل مؤشر إلى بيانات متخلفة. يتم تسوية التسويات النقدية للعقود عند انتهاء الصلاحية في يوم نشر المؤشر. وسيتم تسوية العقد الذي ينتهي في أيار / مايو على القيم المنشورة "العادلة" المنشورة لشهر آذار / مارس.

يعكس التسعير العقاري في المستقبل توقعات السوق في القيم المستقبلية للمؤشر باستخدام الحجج التحكيم. يتم التحكيم من قبل المتداول باستخدام الفروق التسعير بين الأسواق لتحقيق ربح غير محفوف بالمخاطر. على سبيل المثال، دعونا ندعي أن التاجر لاحظ أن منتج بيع في سوقين مختلفين كان لها أسعار مختلفة - السوق A و B. السوق A لديها المنتج بأسعار أقل. سوف يستفيد المتداول من هذا الوضع عن طريق شراء المنتج الأقل سعرا من السوق "أ" ثم يبيع المنتج على الفور بسعر أعلى في السوق "ب". في مثالنا البسيط، حقق المتداول أرباحا غير محفوفة بالمخاطر. موازنة. وفي الأسواق الشفافة، فإن فرص المراجحة لا تدوم طويلا. التجار الآخرين سوف تستفيد من عدم تطابق السعر. قريبا بسبب ارتفاع الطلب، والمنتج في السوق ألف زيادة في التكلفة، في وقت واحد. بسبب زيادة العرض، فإن المنتج تفقد القيمة في السوق B. في نهاية المطاف وبسرعة، يختفي فرصة التحكيم. وقد وصل منتجاتنا سعر بقعة جديدة على أساس إجراءات السوق - لا مزيد من الغداء مجانا.

كيف ينطبق ذلك على العقود الآجلة العقارية؟ هنا يحصل غامض قليلا. لا يتم تداول مؤشرات أسعار المنازل S & أمب؛ P / كيس-شيلر، لذلك لا توجد فروق في المراجحة بين المؤشر والمشتقات. ويستند التسعير في العقود الآجلة للعقارات إلى المراجحة في التوقعات. ويعني السعر الحالي للعقد المستقبلي توقعات السوق الحالية لمستوى المؤشر في تاريخ انتهاء الصلاحية. إذا كان من المتوقع أن ينخفض ​​المؤشر الأساسي في القيمة، قد يكون سعر العقد المستقبلي أقل من مستوى المؤشر الحالي، مخصوما منه. عندما يكون هناك توقع بأن المؤشر الأساسي سوف يرتفع، قد يكون سعر العقود الآجلة أعلى من مستوى المؤشر، قسط. في المفهوم، من المفترض أن تكون الأسواق فعالة للغاية مما يجعل فرص المراجحة نادرة؛ "لا وجبة غداء مجانية". إذا كان سعر العقد المدفوع قد حدث لمطابقة سعر انتهاء العقد، فلن تكون هناك أرباح مكتسبة من قيمة العقد - فقد سبق للسوق أن قام بتسعير حركة المؤشر.

حيث يمكن تحقيق الأرباح عندما تكون توقعات السوق خارج. ومع اقتراب انتهاء العقد، تنتهي قيمة العقد مع مستوى المؤشر. إذا كان المؤشر أقل / أعلى مما كان متوقعا في البداية، فإن التجار الذين اشتروا مستويات الأسعار السابقة قد يحققون خسارة / ربح. ومع مشتقات املمتلكات، ال توجد في الواقع فرص للمراجحة كما قد توجد في أسواق العمالت أو األسهم. أفضل ما يمكننا القيام به هو محاولة تأمين العائد المتوقع.

كما يظهر في الرسم البياني لعقد ميامي أغسطس 2008 (MIAQ08) (انظر الشكل 2 أدناه)، في البداية هناك خصم من السعر الفوري للمؤشر حوالي عشرة في المئة. إذا كنت تتذكر، كان أغسطس 2008 بداية الانهيار الرهن العقاري الرهن العقاري. ويعني الخصم أن السوق يشعر بأن المؤشر يجب أن ينخفض ​​بنسبة عشرة في المائة من السعر الفوري الحالي البالغ 264.89. كما يتم نشر معلومات جديدة عن حالة السكن والقيم مؤشر جديد، يمكننا أن نرى أن سعر العقارات في المستقبل يتم ضبط باستمرار في محاولة لاستباق السعر الفوري المؤشر عند انتهاء العقد. عندما نقترب من انتهاء العقد، فإن سعر العقد العقاري في المستقبل سوف يتلاقى مع السعر الفوري للمؤشر. وبالنسبة لهذا العقد كان سعر التسوية والسعر الفوري للمؤشر 189.8. القيمة هي أقل بنسبة ثمانية وعشرين في المئة من السعر الفوري المؤشر الأولي من 264.89، و واحد وعشرين في المئة أقل من السعر المستقبلي الأولي من 240.2. يبدو أن توقعات السوق الأولية كانت متوقفة قليلا. وتجدر الإشارة إلى أنه في الفترة التي سبقت انتهاء العقد، قد لا يتتبع السعر المستقبلي مستوى المؤشر كما هو مبين في الرسم البياني السابق.

ويختلف الرسم البياني لعقد ميامي في آب / أغسطس 2006 عن آب / أغسطس 2008 (انظر الشكل 3 أدناه). مايو / أيار 2006 كانت السنة الأولى التي تتداول فيها العقود المستقبلية للعقارات. وكانت الأشهر القليلة الأولى من التسعير في المستقبل في قسط كبير. يجب أن تبدو أسعار المساكن في تلك الأيام وكأنها سترتفع إلى الأبد. هذا الاعتقاد كان المشاعر السائدة كانت في ذلك الوقت. إذا كنت قد قفزت وشراء (ذهب طويلا) عقد ميامي كنت قد فقدت المال، على الرغم من أن سعر السهم الفوري ارتفع. ويرجع الانخفاض الأولي في الأسعار إلى سوء التسعير للعقود من قبل صانعي السوق الأولية. ومع مرور الوقت، نرى أن الأسعار المستقبلية تبدأ بتتبع مستوى المؤشر. ومع ذلك، فإن الخسارة التي تستمر لفترة طويلة ترجع إلى التوقعات بأن المؤشر سيزداد. ويأتي ذلك لتحديد ما إذا كان سعر العقد في المستقبل، عند شراء، يطابق توقعاتك لمستوى المؤشر.

العقود العقارية المستقبلية التي قمنا بتغطيتها تعرف باسم أوتريتس. فروقات الأسعار متاحة أيضا للتداول. انتشار هو إلى حد كبير ما يوحي الاسم، كيف القيم المتباعدة هي. نوعين من فروق الأسعار المتاحة للعقود الآجلة للعقارات هي فروقات السوق وبين الأسواق. ويتوزع الفارق بين األسواق على فرق األسعار بين عقدين مختلفين من اتفاقات الخدمات اإلدارية مع فترات انتهاء مختلفة. على سبيل المثال، يمكن أن يتم عرض انتشار بين بوسطن فبراير 2018 وشيكاغو نوفمبر 2018 مؤشرات أسعار المنازل. سعر الفارق هو الفرق في أسعار انتهاء الصلاحية المتوقعة للعقود. ومن المعروف أيضا أن ينتشر في السوق كما ينتشر التقويم. فبدلا من التكهنات بين الأسواق المختلفة، فإننا نتوقع الفرق في سعر انتهاء العقود نفسها في فترات مختلفة. ومن الأمثلة على ذلك جدول زمني يتم توزيعه بين عقد بوسطن أغسطس 2018 وعقد بوسطن نوفمبر 2018. فروق الأسعار لديها بعض المزايا على أوتريتس. أولا، إن سند الأداء أقل بكثير من عقد صريح يوفر نفوذا أعلى لنفس التجارة. ثانيا، يعتبر هيكل الانتشار محوطا، وهذا هو السبب في أن التبادل يتطلب سندات أصغر.

ينتشر هو بسيط بوزلينغلي ولكن من الصعب فهم. عند البحث عن تجارة انتشار نحن في الواقع تداول عقدين، وليس واحد. وستكون التجارة دائما طويلة (على أمل أن يرتفع المؤشر)، في حين أن الآخر سيكون دائما قصير (على أمل أن ينخفض ​​المؤشر). أما بالنسبة للفروق بين السوق (التقويم)، فإن العقد الأقدم هو المعروف باسم الجبهة، في حين أن العقد الذي تم تأريخه لاحقا يعرف باسم العقد. في التداول بين السوق من مؤشرات المنزل المختلفة من نفس التاريخ العقد الأول المدرجة سيكون الجبهة والعقد المدرجة الثاني سيكون خارج، وإلا فإن أقرب موعد هو الجبهة.

ويعتبر العقد الخارجي تحوطا للعقد األمامي. إذا اتخذنا موقفا قصيرا في انتشار، نحن هبوطي على العقد الأمامي. وبالتالي، فإن العقد الأمامي قصير (الساق القصير) في حين أن العقد خارج طويل (الساق الطويلة). نحن نراهن على أن العقد األمامي سيقلل من حيث القيمة بالنسبة للعقد الخارجي الذي يتجاوز سعر الشراء. التسعير من أجل اختصار انتشار في عمود العطاء من صفحة ويب مجموعة سم للعقود الآجلة العقارات. مع موقف تداول صاعد أو طويل، نحن نذهب لفترة طويلة على العقد الأمامي واتخاذ موقف قصير على العقد خارج. هنا نتوقع أن يرتفع العقد الأمامي في القيمة والعقد الخارجي لتقليل القيمة. مرة أخرى، يجب أن يكون الفرق في القيمة أكبر من سعر انتشار الأمام - السعر المطلوب. وللتخفيف من الانتشار، نحتاج إلى الحصول على موازنات لكل من الصفقات. حتى لو كانت الصفقات طويلة وقصيرة مربحة أنفسهم، إذا كان موقف انتشار تكلف أكثر من الفرق بين الساقين طويلة وقصيرة فقدنا المال. الربحية تعتمد على سعر الانتشار.

لتوضيح ذلك، في مارس نحن نأخذ موقفا طويلا على عقد بوسطن مايو / أغسطس. عقد مايو هو 100، وعقد أغسطس في 95. الرقم القياسي لأسعار المنازل الحالي لبوسطن هو 105. وسعر الطلب على تمديد التقويم الطويل هو 8.0، وهو أكبر من الفرق السعر بين العقود. ينتهي عقد مايو مع المؤشر والاتصال بقيمة 103. حققنا ربحا من 103-100 = 3 على الساق الأمامية أو الطويلة. الآن نحن بحاجة إلى إغلاق ساق قصيرة لدينا. قبل انتهاء الصلاحية، يمكننا اتخاذ موقف معارض لإغلاق العقد، أو أننا يمكن أن تختار الانتظار حتى انتهاء الصلاحية. يمكن أن يكون هناك بعض القضايا الهامش إذا كنت الاستمرار في الماضي الساق الأمامية على الرغم من. من أجل هذه الأمثلة يجب علينا إغلاق موقفنا عند انتهاء العقد الأمامي - ونحن قادرون على شراء موقف طويل في 92 الذي يغلق الموقف القصير. مرة أخرى حققنا ربح من نقطتين أساس، ولكن بالنسبة للساق قصيرة. مجموع عوائد الساقين معا، حققنا العائد الإجمالي من خمس نقاط أساس. لسوء الحظ، دفعنا ثماني نقاط أساس للصفقة - سنفقد ثلاث نقاط أساس تعادل (3 × 250 دولارا) = 750 دولارا. لقد فقدنا 750 دولارا عندما كانت صفقاتنا الفردية ستحقق أرباحا.

يتم تداول مؤشرات القيمة الرئيسية S & P / كيس-شيلر إلكترونيا من خلال مجموعة سم. Any commodity brokerage firm or on-line futures trading platform with access to the CME Group can trade the real estate futures. Similar to other future contracts, the full amount of the contract is not settled until contract expiration. Only a margin requirement of 20% of the contract amount needs to be deposited into a trading account to take a position. The exchange has maintenance margins for each contract that allows a range of value movement prior to requiring more money to be deposited in the account to hold the position, known as a margin call. Fees for trading are inexpensive compared to physical real estate. Using a broker the total transaction fee for buying and selling (round-trip) a future contract is approximately $27 per contract regardless of the contract size. Electronic trading fees are only around $7 per contract round-trip. The fees amount less than 0.01% of the contract price, which is negligible.

Options are contracts between parties that gives the buyer of the option the right to execute an agreed upon action within a defined timeframe for a cost. The main difference between options and futures/forwards is the buyer is not obligated to execute the contract - they have the right to execute for a fixed period.

In real property, real estate options have been in use for ages. Property investors would enter into an option contract with the owner of a site of interest. Typically a small fee is paid to the owner and the investor gains the right to purchase the site for the agreed upon amount within a set period. In these deals, the option contracts may contain similar details, but there are no industry wide standards. Each deal is unique. To sell the option for a profit the investor needs to locate a buyer and negotiate a sale. Executing the option is generally done to gain possession of the site, but some investors are successful at reselling them. Although a useful tool to the experienced real estate investors, they are not liquid enough for part time real estate speculators.

For small speculators an active options exchange is better suited. The Chicago Board Options Exchange is a good example. Utilizing electronic trading and clearing, a small speculator can enter and exit trades almost instantly through any on-line trading platform or broker. Unfortunately, at the time of writing, no property derivative options are available through an exchange. Only over the counter options can be found, but in limited quantity geared toward institutional sized investors. However, due to the utility options bring to the table we should see market trading sometime in the future. Therefore, we will cover some basic concepts and issues to be found in property derivative options.

These days there are many types and styles of options. Property derivative options, however, seem to be limited to "vanilla" options - calls and puts. These options, similar to real estate options, are currently not standardized. However, they would all need to have some basic contract specifications. First is the type of option, a call or a put. Calls give the option holder the right to buy, and a put gives the option holder the right to sell. The next item to be agreed upon would be the quantity and index/future. A strike price is selected where the option holder can exercise the option. Finally, an expiration date and settlement terms are determined to include the current cost of the option. Most options are of two styles, European and American. A European option cannot be exercised until the expiration date - you are in to the end. American options can be exercised at any time during trading up to the expiration date.

How the put and call options work is straight forward. To illustrate, let us assume that a trader is interested in Miami residential property values. Looking at the available Miami future contracts, she calculates that the future prices are too low in a contract that is one year from expiration. Let us assume the Miami housing price index being is at 149, the future contract being considered is selling at 140 - where the market expects the index level to be at expiration. Our trader is expecting a rebound this year, so she checks to see what call options are available. She finds a call option for a forward contract on the index with the same contract period as the underlying future contract she feels is mispriced. The strike price is 150 and it will cost $500. Feeling confident, she purchases the option. Because it is an American style option, she can exercise the option at any time the value of the underlying future contract exceeds the strike price, 150. To make a profit not only does the value of the future need to exceed 150, it needs to be high enough to account for the option cost and brokerage fees - around $520. Because we know the home price indices are priced at $250 times the index, she calculates to make money the future needs to exceed a price of 152.2. Since the index only moves in increments of 0.2, she had to round up.

A few months roll by and Miami is experiencing another boom - who knew? The price of the futures contract is now at 160, and our trader decides to exercise the option. She is able to purchase a forward contract at 150 and then sells it at 160. Her profit on the deal is (160 - 152.2) x $250 = $1,950. If there were an active option market, the value of the option would have increased along with the future. She would have been able to sell the option itself for a profit. Had the value of the future not exceeded 150, the option would expire worthless. If she exercised the option under 152.2, she would realize a loss.

خيار الخيار هو عكس خيار المكالمة. A put option allows the option holder to sell a futures contract at the strike price once the price of the future has fallen below the strike price. For example, if the Miami future was at 140 and we felt it was going to drop. We purchase a put option on the future with a strike price of 130 for $500. Including the option price and brokerage fees, $520, the future price needs to drop below 127.8 before we make a profit. The future and option expiration are the same. If the future price falls to 120, we would exercise the put option. We would purchase the underlying future at 120 and sell it at the strike price of 130. Our profit would be (127.8 - 120) x $250 = $1,950. If the value of the underlying future remained above 130, the option would expire worthless. Put options also change in value as the underlying contract value moves. Instead of exercising the put option, we could have just sold it - if there was a market.

Options are also used to hedge risk. Hedging is a way to limit losses for unexpected market movements. Think of it similar to auto insurance. We never expect to get into an accident, but if the unexpected happens we have insurance to help pay for the costs. To illustrate a hedge, suppose we were to purchase a forward futures contract expecting the price to rise. In order to protect our investment if the future price fell significantly, we could purchase a put option on the future. If we are correct in our estimates that the future price went up, we made a profit minus the cost of the option. In the event that the index plummeted along with our contract value, the option would limit our loss to the brokerage fees and difference between the future price and put option strike price. So if we bought a contract at 130 and a put option at a strike price of 120, when the contract expires at 110 our loss is (130 - 120) x $250 + (120 - 110) x $250 = $0. Considering the brokerage fees, we would have lost around $50. Similarly, when taking a short position, betting the market is going down, we can hedge using a call option. If the market goes up instead of down the call option gains would offset our losses in the future short position.

Options on real estate derivatives have some issues. First, there are not many options being offered so finding an option on a particular home index future is problematic. Without a market to trade the options they are over the counter, which literally means you must find someone and deal directly. Second, if an option is located we need to be sure that the price of the option in reasonable - here we run into some technical issues which make the pricing problematic. Current option pricing methodology does not work for options on the index since we cannot replicate the index. Options on the futures contracts can probably be modeled using a binomial model or Black-Scholes for the technically inclined. For the small investor, options on real estate futures may be a bit out of reach presently. Once a market in the property future options is up and running, the options will become a useful investment tool.